Alors que le pays se prépare à l’ouverture des frontières, les opérateurs du secteur immobilier repensent leurs activités à l’international, car ils dépendent des contacts personnels avec leurs clients. Greg Pearson, cofondateur et CEO de Gateway Real Estate Africa (GREA), qui a reçu Le Mauricien dans ses locaux, à Grand-Baie, en fait partie. Pour lui, le plus grand élément catalyseur pour le développement du secteur de l’immobilier réside dans le positionnement de Maurice comme centre financier pour l’Afrique. Un tel centre, dit-il, attirera les compagnies internationales à Maurice. « Cela donnera un nouvel élan au secteur immobilier », est-il d’avis. Greg Pearson est aussi avec Bronwyn Knight cofondateur de GRIT, une société immobilière mauricienne cotée au London Stock Exchange.
Greg Pearson, vous faites partie des personnes d’origine mauricienne qui reviennent au pays. Quel est votre lien avec Maurice ?
Toute ma famille est mauricienne. Ma mère a fait toutes ses études en Afrique du Sud, où elle a rencontré mon père. J’avais l’habitude de venir dans l’île pour rendre visite à mes parents et, maintenant, je suis à Maurice. Beaucoup de familles mauriciennes ont des liens très étroits avec l’Afrique du Sud. Si vous allez à Durban, vous rencontrerez beaucoup de Mauriciens qui se sont lancés dans les affaires, entre autres.
Qu’est-ce qui vous a poussé à revenir à Maurice ?
Maurice s’est très bien positionnée comme plateforme vers l’Afrique. Mieux encore : l’île a conclu des accords de non double imposition avec un bon nombre de pays africains. Ce qui facilite le transfert de fonds entre les pays africains et Maurice. De plus, la façon dont le pays s’est positionné sur le plan international pour attirer les investisseurs est très intéressante. Beaucoup de compagnies internationales ont créé des unités à Maurice. Pour notre part, nous avions créé une première entreprise à Maurice, à savoir GRIT, en 2014.
Nous nous sommes rendu compte que la connectivité internationale à partir de Maurice, non seulement avec le reste de l’Afrique mais au niveau international, est bonne. La façon dont fonctionnent le judiciaire et le système légal, avec la possibilité d’avoir recours au Privy Council, est excellente. La Banque centrale est aussi très efficace. Maurice dispose également d’une bourse des valeurs reconnue et, finalement, la politique fiscale est très attrayante. Si les traités fiscaux entre Maurice et les pays où nous investissons n’étaient pas bons, nous n’aurions pas pu investir, parce que nos entreprises n’auraient pas été rentables. Nous avons choisi de venir à Maurice pour toutes ces raisons. La création de Gateway Real Estate Africa (GREA) et notre implantation à Maurice s’inscrivent dans une progression logique. Nous ne voulions pas créer une compagnie à Maurice tout en étant à l’étranger, mais nous avions décidé de nous installer pleinement à Maurice.
Nous avons également constaté que Maurice a une diaspora importante. Les Mauriciens voyagent beaucoup et ont bénéficié d’une très bonne formation. Toutefois, beaucoup ont choisi de vivre à l’étranger, en Europe, aux Etats-Unis ou en Afrique. Nous avons essayé de trouver parmi eux des personnes qui voudraient rentrer à Maurice et occuper des fonctions importantes dans nos entreprises. Nous avons réussi à en attirer un bon nombre à Maurice. Parmi eux, il y a des légistes qui ont travaillé en Europe, dans des entreprises à Londres, au Canada et aux Etats-Unis.
Le résultat est que nous avons des professionnels africains dans nos entreprises africaines avec une vision globale. Nous utilisons l’expérience qu’ils ont acquise au niveau international pour nous aider dans nos opérations sur le continent. Nous employons actuellement une centaine des professionnels mauriciens venus de toutes les régions africaines et qui vivent actuellement à Maurice.
Pouvez-vous nous parler de GREA ?
Bronwyn Knight et moi avons co-fondé GRIT en 2014 dans le but de développer une société de revenus immobiliers diversifiée qui s’associe à des locataires multinationaux de premier ordre pour leurs besoins immobiliers en Afrique, notamment en Afrique du Sud. La société a été créée avec une structure de capital permanente et un mandat d’investissement, de la part de ses actionnaires, consistant à détenir des actifs immobiliers productifs de revenus sur le continent, à l’exclusion du risque direct de développement immobilier. Les clients multinationaux exigent généralement des solutions immobilières de qualité, qui incluent des capacités de développement. Cela a conduit à la création de GREA, une entreprise privée de construction clé en main dans laquelle GRIT détient une participation de 19,98%, et qui permet désormais au groupe de répondre à l’ensemble des besoins immobiliers de ses clients. Depuis sa création, en 2018, GREA a levé et déployé des capitaux dans des projets de développement en Éthiopie, en Ouganda, au Kenya, au Nigeria, au Ghana, au Maroc, au Mozambique, en Zambie et à Maurice. Nous travaillons actuellement sur la construction d’un pipeline qui a nécessité des investissements de l’ordre de USD 400 millions.
GREA occupe une position solide sur le marché pour tirer parti de son savoir-faire collectif, de ses compétences et de son approche dynamique des affaires afin d’offrir aux investisseurs des rendements supérieurs. La société y parvient à travers des baux immobiliers à rendement élevé libellés en dollars américains et présentant un fort potentiel de croissance et une option permanente de détenir ou de céder des actifs en fonction du cycle économique.
GREA se positionne comme le partenaire immobilier de choix pour plusieurs sociétés internationales et missions diplomatiques souhaitant étendre leur empreinte sur le continent africain. Cela signifie que nous évitons les développements spéculatifs, et chaque projet est soutenu par un contrat de location à long terme avec une contrepartie internationale.
Nous développons des actifs conformément aux spécifications du client et on ne se limite pas aux projets, qui sont notamment dans les domaines suivants : centres de données, soins de santé, loisirs, entrepôts et centres logistiques, centres commerciaux, hébergement d’entreprise spécialisé, les sièges sociaux et centres commerciaux.
Maurice participe à la création de zones économiques spéciales dans plusieurs pays, dont le Sénégal et le Ghana. Avez-vous des investissements dans ces pays ?
Nous sommes très au courant de cela. Maurice est également présente en Côte d’Ivoire. Nous ne participons pas directement dans ces zones économiques spéciales, mais nous aidons à créer les infrastructures et louons des bien immobiliers que nous possédons à travers GRIT. Toutes ces activités sont suivies et contrôlées à partir de Maurice. Nous ouvrons des bureaux dans des pays où nous disposons du personnel nécessaire.
Parlez-nous de vos projets à Maurice...
Nous comptons investir USD 100 millions à Maurice cette année et l’année prochaine. Nous sommes en train de créer un nouveau parc immobilier à Grand-Baie, qui sera connu comme The Precinct. Ce complexe offrira des bureaux ultramodernes avec une nouvelle approche du travail. Nous avons déjà un cabinet d’avocats international ainsi que GRIT et GREA, qui s’y installeront, entre autres. Les commodités offertes dans ce projet de développement répondent à la fois à la décision mondiale de transformer le lieu de travail en de nombreuses fonctionnalités et à la culture d’entreprise de l’île. Outre l’atrium central, qui offrira une rue intérieure animée et active, le bureau comprend une cantine avec une vaste terrasse extérieure au profit de tous les locataires et visiteurs d’affaires. La sécurité, elle, est assurée aux entrées du bâtiment et au parking en sous-sol, qui comprend également un parking pour vélos et des vestiaires.
L’étage supérieur est un vaste espace de divertissement commun avec bar, barbecue et cuisine de restauration. Cet espace exclusif s’ouvre entièrement sur deux vérandas couvertes qui bénéficient d’une vue panoramique sur Grand-Baie et l’océan, offrant une installation de divertissements ou de conférences. Nous travaillons également sur la construction de deux cliniques, une à Coromandel et l’autre à Curepipe.
Croyez-vous que Maurice puisse être un centre régional pour l’Afrique ?
Nous croyons en Maurice. Beaucoup de personnes font des projets à travers le centre financier mauricien. Il y a beaucoup de compétition à Maurice. Mais nous collaborerons autant que possible avec les autres. Si vous considérez l’Afrique comme un “business hub” pour les opérateurs internationaux, vous comprendrez qu’il faut une collaboration entre différents partenaires de manière à avoir des possibilités d’investissements plus importantes.
Plus nous créerons de partenariats et serons engagés dans de bons projets pour l’Afrique, plus les investisseurs seront intéressés à venir à Maurice. Les autorités mauriciennes ont fait un bon travail en plaçant Maurice sur la carte africaine et mondiale, et nous nous considérons également comme des pionniers en Afrique. Nous sommes la première entreprise immobilière africaine à être cotées à la bourse de Londres à travers GRIT, qui est une entreprise mauricienne. This was ground breaking.
Il faut savoir que GRIT est dirigée par une femme, Bronwyn Knight. C’est une des rares femmes à occuper la fonction de CEO d’une entreprise, que ce soit à Maurice ou parmi les compagnies cotées au London Stock Exchange. C’est une grande histoire. Nous avons eu un soutien fantastique de la part du Stock Exchange of Mauritius (SEM). Le LSE et le SEM ont collaboré étroitement afin de s’assurer que l’induction de GRIT sur le marché boursier de Londres soit un succès. C’est la raison pour laquelle toutes les entreprises que nous avons créées dans le domaine de l’immobilier ont adopté Maurice comme une “natural home”.
Nous voulons que tout un chacun voie que nous sommes entièrement engagés à Maurice. Nous sommes une entreprise mauricienne et nous sommes ici pour rester puisque nous avons le soutien dont nous avons besoin de manière positive. Tous nos auditeurs sont basés à Maurice. Nous avons eu un soutien fantastique de la part des banques mauriciennes. Nous travaillons avec neuf institutions bancaires. En dehors de Maurice, la SBM nous a beaucoup soutenus.
Il est vrai que nous avons eu des défis à relever. Mais nous considérons tous ceux et toutes les institutions avec qui nous travaillons comme des partenaires. Nous avons des partenaires dans tous les pays où nous opérons. Nous savons qu’il ne faut pas être arrogant lorsque nous arrivons dans un pays. Nous sommes des invités de ces pays, comme nous sommes des invités à Maurice. Nous avons à comprendre les cultures, la façon dont vous faites des affaires dans votre pays. C’est pourquoi nous avons été en mesure d’attirer différentes nationalités à participer dans nos activités professionnelles à Maurice. Ce qui facilite la possibilité de faire des affaires dans les autres pays africains. C’est cela qui constitue la force de Maurice et ce qui attire les investisseurs dans le pays.
Est-ce qu’il y a beaucoup de perspectives dans le développement immobilier à Maurice ?
Énormément. Vous n’avez qu’à voir ce qui en train d’être construit en ce moment. Nous traversons par une pandémie en ce moment et, naturellement, la vente est la première à souffrir. D’autre part, les autorités doivent s’assurer qu’elles peuvent offrir des logements à la population. À Maurice, on voit que les autorités font beaucoup d’efforts pour satisfaire la demande dans le secteur de logement.
Tout le monde connaît Maurice comme une destination touristique. Cependant, nous savons que Maurice offre bien plus que cela, et cela doit être mis en avant. L’industrie touristique est importante et a été un des principaux contributeurs au Produit intérieur brut pendant des années. C’est une destination touristique fantastique. Le plus grand élément catalyseur pour le développement du secteur de l’immobilier réside dans le positionnement de Maurice comme un centre financier pour l’Afrique. Un tel centre attirera les compagnies internationales à Maurice. Cela donnera un nouvel élan au secteur immobilier.
Au niveau de l’offre, le marché est plat pour le moment. Pour des raisons sanitaires, on ne peut regrouper beaucoup de personnes dans un même espace pour le moment. On aura bientôt une “new normal”. Il y a beaucoup de personnes qui travaillent à la maison. Mais les dispositions ne sont pas toujours propices. Donc, il y aura toujours une demande pour l’immobilier. Plus le pays se développe, plus cette demande se fera sentir. Lorsque j’annonce qu’on investira USD 100 millions durant les années 2021 et 2022, beaucoup de gens me regardent et me demandent pourquoi investir autant d’argent à Maurice. C’est parce que nous voyons le potentiel à long terme.
Pour nous, le secteur immobilier n’est pas un domaine où l’on investit pour essayer de voir. C’est essentiellement un investissement à long terme, qui permettra d’avoir un retour sur investissement à deux chiffres pour une longue période. Ce n’est pas un investissement rapide.
Est-ce que vos investissements à Maurice sont considérés comme des investissements directs étrangers ?
Non. Nous sommes une compagnie mauricienne. Nous sommes une compagnie internationale enregistrée à Maurice.
Le dernier budget contient une série des mesures pour les investisseurs étrangers. Qu’en pensez-vous ?
Au moment où nous avons commencé à investir à Maurice, nous avions seulement un permis de résidence pour cinq ans. Lorsqu’on investit de larges sommes d’argent dans un pays, il est important d’avoir la possibilité de résider dans le pays pour une longue période. L’achat de terres et les procédures en vue du lancement d’un projet peuvent prendre trois ans. Il ne restait que deux ans pour que l’investisseur reste dans le pays. C’est trop court pour avoir une visibilité sur vos investissements. Le Finance Bill de cette année a amendé cette disposition et permet aux investisseurs étrangers de rester au pays pour une plus longue période. Cela nous donne du confort pour investir dans ce pays. Nous savons que Maurice travaille dur afin de rétablir la réputation de son centre financier et pour sortir de la liste grise de la GAFI. Cela aidera à attirer des investisseurs étrangers à venir à Maurice.
Qu’est-ce qui doit être amélioré ?
We could potentially get a business forum of larger international businesses in Mauritius. Ensuite, il y a certaines choses qui devraient être faites afin de rendre notre vie et celle d’autres investisseurs plus faciles.
Quels sont les principaux défis qui doivent être relevés en Afrique dans le domaine de l’immobilier ?
Le principal défi à relever aussi bien à Maurice qu’en Afrique est qu’il n’y a pas suffisamment d’expertise dans le domaine du développement de l’immobilier. Les projets ne sont pas suffisamment grands pour attirer des investissements étrangers. Combien de complexes immobiliers valant plus de USD 50 millions ont été vendus sur le continent durant les deux dernières années ? Il y en a très peu. La raison est qu’il n’y a pas beaucoup investisseurs internationaux qui financent des projets suffisamment importants pour avoir les soutiens appropriés.
Ce que nous faisons, c’est d’essayer de collaborer avec des fonds de pensions, les compagnies d’assurances… En tant que spécialistes en matière immobilière, nous leur proposons de nous laisser nous occuper des projets immobiliers susceptibles de leur permettre d’avoir un meilleur retour sur investissement et de créer une plateforme suffisamment importante pour attirer les opérateurs internationaux à investir en Afrique. La seule façon de procéder est d’avoir des véhicules suffisamment grands pour attirer les gros investisseurs. Il ne sert à rien d’avoir 30 ou 40 compagnies offrant la même solution. Avoir une dizaine de compagnies d’assurances ou plusieurs fonds de pensions avec chacun son propre portefeuille immobilier ne va pas produire grand-chose. Le mieux est de collaborer et d’utiliser une plateforme de développement et d’investir de l’argent dans plusieurs pays. En diversifiant la géographie, on limite les risques.