L’AXE GOOLJAURY/SOORNACK : Jackpot de Rs 600 M de SICOM à Rakesh Gooljaury

La galaxie Gooljaury/Soornack ne s’intéresse pas seulement à opérer dans des secteurs des services comme les magasins de haut de gamme au terminal du Sir Seewoosagur Ramgoolam International Airport ou dans les Shopping Malls de luxe comme Bagatelle. Le développement foncier, avec la mise en place de la compagnie Arushi Development Limited, incorporée le 3 septembre 2008, avec pour principaux actionnaires le dénommé Rakesh (Doomeswarsing) Gooljaury et son épouse Anishtabye Natasha Ruggoo, reste un des secteurs clés des opérations avec un jackpot de Rs 600 millions, ou plus exactement Rs 591 620 860, excluant la Taxe à la Valeur Ajoutée (TVA) de Rs 88 millions. Ce jackpot consenti par la State Insurance Corporation of Mauritius (SICOM) à Rakesh Gooljaury a été conclu devant notaire le 4 septembre de l’année dernière avec la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) d’un immeuble de 13 étages, plus rez-de-chaussée, encore en voie de construction à Ebène Cybercity par les promoteurs d’Arushi Development Limited.
Avec la signature de la VEFA par Rakesh Gooljaury, d’une part, et Nandita Ramdewar, Group Senior Manager (Corporate) et Dev Kumar Gopy, Operations Executive- Investment (Group) de la SICOM, la compagnie de l’homme, qui était présent au bungalow du Premier ministre, Navin Ramgoolam, à Roches-Noires la nuit d’un cambriolage non-résolu, a déjà bénéficié d’un premier paiement de Rs 3 millions, soit exactement Rs 2 958 104 avec le solde à être versé à la fin des travaux en novembre 2014. Kushal Lobine, qui est actionnaire dans des compagnies appartenant à Rakesh Gooljaury, dont Lubines Holding Limited ou encore Easy Change (Mauritius) Ltd, ensemble avec Harish Chundunsing, assume la présidence du conseil d’administration de SICOM depuis le 12 novembre 2011.
Arsuhi Developement Ltd avait bénéficié du terrain à bail à Ebène CyberCity de la Business Parks of Mauritius Ltd d’une superficie de 8 096 mètres carrés, soit le lot 46 C à coté de la CyberTower. Le bail accordé en date du 3 avril 2009 est pour une période initiale de 30 ans et renouvelable à des conditions à être agréées ultérieurement. Le début de construction du complexe en vue d’accueillir des activités liées au secteur de l’Information and Communication Technology (ICT) était prévu dans un délai de six mois à la signature du bail, soit en avril 2009. Les conditions du bail comprennent un Fixed One-Off Payment de Rs 10 millions et des loyers annuels de Rs 600 000 avec des révisions à la hausse de 9% tous les trois ans.
Or, jusqu’à janvier 2011, soit 21 mois après la signature du bail entre BPML et Arushi Development Ltd de Rakesh Gooljaury, aucun développement n’était enregistré sur le terrain loué à bail. C’est vers cette période que devait se préciser le sauvetage d’Arushi Development Ltd avec le projet de rachat du projet d’immeuble à Ebène par la SICOM, soit loin de son quartier-général déjà en extension au Ruisseau du Pouce à Port-Louis.
D’autres sources avancent qu’un projet de la SICOM en vue de s’engager dans la construction d’un immeuble sur un freehold land lui appartenant à Ebène avait été tué dans l’oeuf en 2010 pour des raisons occultes. Dans un premier temps, les services de consultants en quantity surveying furent retenus par le conseil d’administration de la SICOM pour effectuer une étude de faisabilité à ce sujet. Suite à des pressions exercées par au moins un des membres de l’ancien conseil d’administration de la SICOM, les conclusions de cette étude remettaient en cause un tel investissement avec pour conséquences le gel du projet de la SICOM.
Du côté de la direction de la SICOM, l’on se refuse de faire des commentaires sur ce dossier dans la conjoncture dominée par les affaires de Rakesh Gooljaury et de Nandanee Soornack. Suite au gel du projet de la SICOM, Arushi Development Limited devait entrer en scène pour faire le marketing de son immeuble de 13 étages à Ebène selon la formule VEFA à cette compagnie d’assurance d’Etat, qui a réalisé des profits de Rs 474,4 millions au 30 juin dernier.
Les négociations entre la SICOM et Arushi Development Limited devaient se dérouler en catimini. L’une des premières indications que l’opération « zot mem vendé ! zot mem asté !  » new look concerne le Clearance émis par la Business Parks of Mauritius Limited pour le transfert du bail de Rakesh Gooljaury à la SICOM en janvier 2011. Cette décision a été validée avec une extrême célérité par la BPML, soit en moins de 24 heures.
En effet, dans une correspondance adressée à Arushi Development Limited, impasse des Ibis, Sodnac, Quatre-Bornes, en date du 13 janvier 2011, K. Gujadhur, signant au nom de l’Executive Chairman de BPML, confirme que cette dernière n’a aucune objection au sujet des changements envisagés : « We refer to your letter dated 12 January 2011 and wish to inform you thta we have no objection to your assigning the lease in favour of SICOM Ltd, provided the use of the land is for offices, ICT and other related activities as well as commercial purpose. » Une première étape majeure est franchie et la suite est une question de timing.
Les discussions et les échanges devaient se poursuivre entre, d’une part, Arushi Development Ltd et BPML au sujet des permis et autres autorisations au terme des planning guidelines en vigueur pour les constructions dans cette zone, et d’autre part, entre Rakesh Gooljaury et la SICOM pour conclure le deal à Rs 600 millions.
Des plans dessinés par l’étude Morphos Architects furent soumis à BPML pour approbation en date du 25 mai 2011 même si dans un premier temps, Arushi Development Ltd avait pris l’engagement de démarrer les travaux sur le nouveau chantier de la SICOM à partir du 19 mai 2012. Toutefois, dès mars 2012 devant les tergiversations notées de la part du promoteur, la BPML devait exiger des dates fermes pour l’exécution des travaux. « We would however request you to submit your firm project implementation programme for our attention », peut-on lire dans une correspondance de BPML à cette date précise.
Un nouveau renvoi dans le début des travaux interviendra avec cette fois-ci, la date repoussée au 31 août 2012. C’est ce qu’indique la No Objection Letter de K. Gujadhur pour le directeur exécutif de BPML, qui n’avait pas encore accusé réception du calendrier de travail du promoteur.
La BPML se retrouvera de nouveau le 28 août de l’année dernière avec un nouveau report de la construction de cet immeuble pour le mois de novembre dernier. Toujours aucun signe du Detailed Implementation Schedule avec la BPML dans l’impuissance de prendre des mesures au terme du bail signé en avril 2009 comme l’indique le libellé de la lettre du 28 août 2012 du même K. Gujadhur en date du 28 août 2012 à l’effet que « we refer to your letter dated 28th August 2912 and we wish to inform you that we have no objection to your postponing the start of your construction till November 2012 ».
L’une des raisons derrière les reports à répétition des travaux sur le chantier d’Arushi Development Ltd est le délai accumulé au niveau du conseil d’administration de la SICOM pour entériner la signature du contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) même si la décision de principe remonte à janvier 2011.
Lors de sa réunion du 6 août 2012, le conseil d’administration de la SICOM devait avaliser la décision pour la reprise du bail du terrain d’Arushi Development Ltd à Ebène d’une superficie de 8 096 mètres carrés et d’un immeuble de 13 étages « in its state of future completion » couvrant 14 469,3 mètres carrés pour la somme de Rs 591 620 860.
L’autre décision de cette réunion du conseil d’administration était d’autoriser « two members of the senior management to sign the deed of purchase (VEFA) and all acts and documents relating thereto, as well as the fuxed charge referred in the VEFA ». Et moins d’un mois après, le contrat de vente était signé devant notaire et un premier paiement de Rs 3 millions effectué à Rakesh Gooljaury, alors que les travaux n’avaient même pas commencé sur le chantier.
Au terme de l’accord passé, les travaux sur le site à Ebène n’allaient commencer qu’en novembre dernier avec la livraison à la SICOM annoncée pour novembre 2014. Force est de constater que dans un premier temps, la durée des travaux avait été fixée à 18 mois pour être étendu subséquemment à 24.
Ce deal entre Rakesh Gooljaury et la SICOM suscite des interrogations de la part des spécialistes en placements et en investissements dans l’immobilier. La première question qui se pose concerne la pertinence de ces investissements de l’ordre de Rs 600 millions dans un immeuble, alors que cette compagnie d’assurance n’avait même pas encore occupé les nouveaux bureaux de l’extension de 14 étages au coût de Rs 340 millions à côté du Ruisseau-du-Pouce à Port-Louis.
Cerains observateurs, ayant pris connaissance des dessous de cette transaction immobilière non-mentionnée jusqu’ici dans le rapport annuel de la SICOM rendu public le 4 septembre dernier, se demandent si cette décision s’inscrit dans la logique définie dans ce même bilan financier à l’effet que « SICOM has embarked on various initiatives and projects over the financial year in order to mitigate any adverse markets effects while ensuring that the growth of the group is maintained ».
Plus loin, le rapport annuel soutient que « going forward with high volatility expected to continue in financial markets, a prudent approach to investment will be maintained while the markets will be monitored for attractive entry points in selected financial instruments ».
Peut-être suivant l’exemple de Serge Petit, Chief Executive Officer d’Airports of Mauritius Limited, la direction de la SICOM justifiera dans les jours à venir le fait que le jackpot de Rs 600 millions à Rakesh Gooljaury constitue un des « attractive entry points » dans des instruments de placements pour la SICOM même s’il est un fait notoire que l’industrie du bâtiment traverse une passe économique extrêmement difficile et que la bulle de l’immobilier comporte des risques potentiels avec la crise économique dans la zone Euro qui perdure.
Tour compte fait, la décision de la SICOM d’investir Rs 600 millions dans la reprise de la Gooljaury Tower de 13 étages à Ebène après avoir consacré Rs 340 millions dans une extension de 14 étages de son QG à Port-Louis ne fera qu’alimenter la polémique autour des ramifications politiques de la galaxie Gooljaury/Soornack…